Como funciona cada caminho
Financiamento imobiliário
O banco paga o imóvel ao vendedor, e você devolve em parcelas mensais por até 35 anos, com juros. A entrada costuma ser de pelo menos 20%. Na tabela SAC, a mais usada, a amortização é igual todo mês, então a parcela começa maior e vai diminuindo. O saldo devedor é corrigido pela TR.
Consórcio imobiliário
Você entra em um grupo, paga parcelas mensais e, quando é contemplado por sorteio ou por lance, recebe uma carta de crédito para comprar o imóvel. Não há juros. Há uma taxa de administração e um fundo de reserva, e a carta costuma ser corrigida uma vez por ano por um índice como o INCC ou o IPCA.
Quando cada um costuma fazer sentido
- Consórcio: para quem pode esperar, já tem onde morar e quer pagar menos no total, ou para quem compra o imóvel como investimento.
- Financiamento: para quem precisa do imóvel agora e troca o aluguel pela parcela.
- Lance: quem tem parte do valor guardada, inclusive o FGTS em muitos casos, pode dar um lance e antecipar a contemplação.
Para quem paga aluguel, o custo de esperar a contemplação pesa na decisão. O simulador não soma o aluguel, então vale fazer essa conta à parte.
O que o simulador considera
- Consórcio: a parcela é o valor da carta mais a taxa de administração e o fundo de reserva, dividido pelo prazo, corrigido uma vez por ano.
- Financiamento: entrada, juros anuais mais TR, tabela SAC e prazo em meses. Seguros obrigatórios e tarifas do banco não entram.
- A TR usada é a do último mês, de cerca de 0,16% ao mês.
O resultado é uma estimativa. As condições de cada administradora e de cada banco mudam, então vale comparar com a proposta que você tem em mãos.
Perguntas frequentes
Consórcio de imóvel tem juros?
Não. O consórcio cobra uma taxa de administração e um fundo de reserva, diluídos nas parcelas. Em prazos longos, o total pago costuma ser bem menor do que no financiamento.
Posso usar o FGTS no consórcio de imóvel?
Em muitos casos, sim: para dar lance, amortizar o saldo ou complementar a carta, desde que você e o imóvel cumpram as regras do FGTS. Confira as condições com a administradora.
O que é a tabela SAC?
É o Sistema de Amortização Constante: todo mês você paga a mesma parte da dívida, mais os juros sobre o saldo. Como o saldo cai, a parcela começa maior e vai diminuindo.
O que é a TR no financiamento imobiliário?
A Taxa Referencial corrige o saldo devedor dos financiamentos imobiliários. Ela fica perto de zero quando a Selic está baixa e sobe quando a Selic está alta.
Quanto tempo leva para ser contemplado?
Não há data garantida. Depende do número de participantes, dos sorteios e dos lances do grupo. Quem precisa do imóvel em uma data certa costuma depender de um lance.
O fundo de reserva é devolvido?
O que sobrar do fundo de reserva costuma ser devolvido aos participantes no encerramento do grupo, conforme o contrato.
Quer ajuda para decidir?
A Mitigar ajuda você a comparar as propostas que tem em mãos e a escolher o caminho que cabe no seu planejamento.
Fontes
- Lei 11.795/2008: sistema de consórcios
- Banco Central: taxas de juros por instituição
- TR: Banco Central, pelo Ipeadata. Correção da carta de exemplo: inflação de 4,58% nos últimos 12 meses (IBGE).
Regras conferidas em 06/11/2026.